5月30日上午，建银精瑞董事长受邀出席了第五届亚太商业地产合作论坛，并参与了“创新商业地产金融格局演变”的讨论环节，该场对话嘉宾有ARA资产管理有限公司资本市场部董事Mark Chu,建银精瑞资本董事长李晓东，星浩资本商业地产部总经理毛怡昕，中信资本房地产投资部董事李彦东。

以下为对话部分文字实录

主持人：结合现在最新的一些投资特点，比如说资产证券化，比如说银行的资金池，包括保险资金进入房地产，种种动态，如何来充当商业地产幕后的资本推手，或者如何使商业地产如何跟金融做结合？

李晓东：做了多年的房地产金融，加上在信托公司6年的总经理，现在已经做了11年的房地产金融。坦率地讲商业地产一直是我们非常想进入，但进入得非常少的领域。商业地产是房地产金融的一块，相当于皇冠上的明珠，最应该得到金融支持。房地产调控，银行息贷给基金一些空间。

　　但反过来过去十年我的感受来看，实际上老是在捡拾遗补缺的事，真正施展拳脚的商业地产领域介入比较少，而且即使介入，希望是那种有50%以上的销售，其实还是针对于住宅的这部分可以快销的部分。大家更关注持有的部分，金融化、证券化该怎么推动。

　　在国外我们旁边ARA本身就是一个（Reits），他们已经有很好的全系统解决方案，而且外资的地产基金进入中国，无一例外首先盯的是都商业地产，参与到住宅的反倒不是主流，外资恰恰相反。这当中的区别在哪里？就是因为我们国家的金融工具太少，一直都没有相应的配套，没有（Reits）的话，我们资金相当于没有股票上市，要求去投不可能的。我们只有靠资产销售，拆零销售来实现现金流的平衡，这在商业地产里非常难。而且这么拆零，把很好的物业一层层，一间间拆了，直接出售商铺也是非常不好的商业地产战略。道理其实大家都懂，但手上没有工具。

　　今年我觉得房地产金融可以看见进一步发展的曙光，以前信托是在银监会监管，其实银监会的监管思路它习惯了做贷款、做债的模式，所以说最后信托管成了一个放高利贷的机构。真正的信托公司现在有60几家，其中有几家又真正地做过股权投资的？现在的信托产品无非就是一个高息放贷的工具，加上银监会的净资本管理里，刚性对付，就是把信托当成一个高利贷机构。在这样的机构里产生不了权益性的资产证券化产品。

　　近期我们看到一个比较喜人的局面。中国证监会现在也开始进入了这个领域，原来只是针对股票市场，二级市场这块领域来，但从去年专户理财开始，基金子公司的纷纷成，把老百姓的资金直接跟实体经济做了对接，所以现在我们统称为“进入了叫大资管”时代，或者是全民资管的时代。当然对于私募，没有金融牌照的公司是一种冲击，既是威胁，也是机遇。这种情况下商业地产的资产证券化有可能做出来。现在大家买信托，大家认为是高息存款，已经保持了很好的兑付记录，大现在行行业的资产规模达到了9万多亿，而信托行业所有的资本金加起来不是1万亿，在市场一直好的时候，像07年前认为美国房地产只会涨，不会跌的时候，没有问题。

　　在这种时候能够在体系里做出一些产品，真的让它变成真正意义上的资产管理。让买这个资金的人自己来承受风险，而且享受大部分的收益。私募基金的监管从发改委挪到证监会来，原来发改委金融处的处长到基金会任职。我觉得商业地产真正的资产证券化和金融化产品探索，很有可能在今年，最迟明年就会有些端倪。